RUMAH CIREBON – Dalam dunia jual beli properti, Anda mungkin sering mendengar istilah AJB, singkatan dari Akta Jual Beli. Dokumen ini sangat penting karena menjadi bukti sah atas perpindahan hak kepemilikan atas tanah atau bangunan dari penjual ke pembeli. Meski begitu, tidak semua orang memahami betul apa itu AJB, bagaimana proses pembuatannya, serta peran pentingnya dalam transaksi properti.
Artikel ini akan membahas secara lengkap tentang pengertian AJB, fungsi hukumnya, syarat yang diperlukan, dan bagaimana cara mengurus AJB dengan benar.
Akta Jual Beli atau AJB adalah dokumen autentik yang menjadi bukti terjadinya peralihan hak atas properti, baik tanah dan/atau bangunan karena jual beli.
Nah, karena statusnya sebagai dokumen autentik, AJB tidak dibuat dan diterbitkan oleh sembarang orang.
Dokumen ini hanya dibuat dan diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah atau biasa disebut PPAT.
Hal tersebut termaktub dalam Pasal 1 ayat 1 Peraturan Pemerintan Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Disebutkan dalam beleid tersebut berbunyi
“Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.”
Ketika membeli properti, umumnya ada biaya AJB yang perlu kamu bayar.
Apa Itu AJB?
Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen legal yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk mencatat proses jual beli tanah atau bangunan. AJB menjadi dasar hukum yang sah bahwa kepemilikan suatu properti telah berpindah dari pihak penjual kepada pihak pembeli.
Tanpa AJB, proses jual beli tidak diakui secara hukum, sehingga dapat memunculkan sengketa di kemudian hari. Oleh karena itu, AJB bukan hanya formalitas, tetapi komponen vital dalam transaksi properti yang sah secara hukum.
Fungsi AJB dalam Jual Beli Properti
-
Legalitas Perpindahan Hak
AJB adalah dokumen hukum yang menyatakan bahwa kepemilikan telah berpindah. Ini merupakan landasan untuk mengurus sertifikat atas nama pembeli. -
Dasar Pembuatan Sertifikat Baru
Setelah AJB ditandatangani, pembeli dapat mengajukan balik nama sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) atas dasar AJB tersebut. -
Menghindari Sengketa
AJB memuat informasi detail seperti identitas penjual dan pembeli, objek yang diperjualbelikan, harga, dan ketentuan lainnya. Ini menjadi bukti kuat jika terjadi perselisihan hukum. -
Dokumen Administratif Resmi
AJB sering diminta sebagai syarat dalam pengajuan KPR, pencatatan pajak, atau proses administratif lainnya.
Syarat Mengurus AJB
Sebelum AJB dibuat, ada beberapa syarat administrasi yang harus dipenuhi oleh kedua belah pihak:
Syarat dari Penjual:
-
Fotokopi dan asli sertifikat tanah/bangunan (SHM atau HGB)
-
Fotokopi dan asli KTP suami istri (jika sudah menikah)
-
Fotokopi Kartu Keluarga
-
NPWP (jika ada)
-
Surat keterangan waris (jika penjual adalah ahli waris)
-
Bukti lunas PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) tahun terakhir
-
Surat pernyataan tidak dalam sengketa
Syarat dari Pembeli:
-
Fotokopi dan asli KTP
-
Fotokopi Kartu Keluarga
-
NPWP (jika ada)
-
Surat kuasa (jika dikuasakan kepada pihak ketiga)
Langkah-Langkah Mengurus AJB
Berikut adalah alur umum proses pembuatan AJB:
1. Cek Sertifikat di BPN
Langkah awal yang wajib dilakukan adalah mengecek keaslian dan status sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Hal ini bertujuan memastikan bahwa tanah tidak sedang dalam sengketa atau menjadi agunan di bank.
2. Menentukan PPAT
Proses AJB hanya bisa dilakukan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang ditunjuk secara resmi. PPAT akan memproses dokumen dan menjadi pihak netral dalam transaksi.
3. Membayar Pajak
Sebelum AJB ditandatangani, kedua belah pihak wajib melunasi kewajiban pajak:
-
Penjual: Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 2,5% dari nilai transaksi
-
Pembeli: Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% dikurangi NJOPTKP (nilai tidak kena pajak)
4. Penandatanganan AJB
Setelah semua syarat lengkap dan pajak lunas, penjual dan pembeli akan menandatangani AJB di hadapan PPAT. Penandatanganan dilakukan dengan menyertakan saksi dan biasanya dilakukan langsung di kantor PPAT.
5. Balik Nama Sertifikat
Setelah AJB selesai, pembeli bisa mengajukan balik nama sertifikat ke BPN setempat dengan membawa dokumen berikut:
-
Fotokopi AJB
-
Bukti lunas BPHTB dan PPh
-
Sertifikat asli
-
KTP dan KK pembeli
Perlu Diperhatikan: AJB Bukan Sertifikat!
Banyak masyarakat awam mengira bahwa AJB adalah sertifikat kepemilikan. Ini keliru. AJB hanya bukti sah bahwa telah terjadi transaksi jual beli, sedangkan sertifikat adalah bukti legal kepemilikan atas tanah yang diterbitkan oleh BPN.
Oleh karena itu, setelah memiliki AJB, pembeli tetap harus mengurus proses balik nama agar sertifikat tanah/bangunan tercatat atas namanya secara resmi.
Berapa Biaya Mengurus AJB?
Biaya pengurusan AJB dapat bervariasi tergantung pada nilai transaksi, lokasi properti, dan tarif PPAT setempat. Rincian umumnya meliputi:
| Komponen | Kisaran Biaya |
|---|---|
| Jasa PPAT | 0,5% – 1% dari nilai transaksi |
| PPh (Penjual) | 2,5% dari nilai transaksi |
| BPHTB (Pembeli) | 5% dari NJOP/Nilai transaksi – NJOPTKP |
| Cek sertifikat BPN | Rp 50.000 – Rp 100.000 |
| Biaya administrasi lainnya | Rp 500.000 – Rp 1.500.000 |
Disarankan untuk menanyakan secara rinci kepada kantor PPAT terkait rincian biaya sejak awal agar tidak ada biaya tersembunyi.
Kapan AJB Tidak Bisa Dibuat?
Ada beberapa kondisi di mana AJB tidak bisa langsung dibuat, antara lain:
-
Sertifikat tanah/bangunan masih dijaminkan di bank
-
Sertifikat masih atas nama orang tua yang telah meninggal, tapi belum ada surat waris
-
Objek properti sedang dalam sengketa hukum
-
Tanah negara atau tanah yang belum bersertifikat
Dalam kasus seperti itu, proses legalisasi harus diselesaikan terlebih dahulu sebelum bisa membuat AJB.
Kesimpulan
AJB (Akta Jual Beli) merupakan dokumen penting dalam transaksi properti. Fungsi utamanya adalah sebagai bukti sah atas perpindahan hak kepemilikan yang bisa dijadikan dasar untuk mengurus sertifikat baru atas nama pembeli.
Meskipun proses mengurus AJB memerlukan waktu, biaya, dan dokumen pendukung, hal ini tidak bisa diabaikan. Tanpa AJB, status kepemilikan properti menjadi lemah secara hukum dan rentan terhadap sengketa.
Jika Anda sedang atau akan melakukan transaksi jual beli tanah atau bangunan, pastikan semua proses AJB dilakukan melalui jalur resmi dan dengan pendampingan profesional seperti PPAT atau notaris. Jangan tergiur dengan solusi instan yang bisa berisiko di kemudian hari.





Leave a Comment